中國的高層住宅，真的能住滿70年嗎？
摘錄自 微信上的中國
房子質量再好，也無法逃脫高層住宅沉淪的宿命。
本文來源：大象公會( 微信id：idxgh2013)(中國知名時評、歷史自媒體)
作者：姚白莞
上世紀20年代，法國建築大師勒·柯布西耶對巴黎保守而沉悶的市容，越看越不順眼。
身為推崇高層住宅、倡導「垂直城市」的先驅，他尤其看不上遍布巴黎全市的低矮住宅，稱它們是「沒有空氣，沒有陽光的臭坑」，滋長「貧困、混亂和專制」的溫床，一切都太不進步了。
大師為巴黎精心設計了一套改造規劃：塞納河以北中心市區全部推平，代之以矗立在方正街道網格和大塊綠地上的24棟60層以上的摩天大樓。
▲1925年巴黎重建計劃沙盤
毫不意外，這個過分前衛的方案只收穫了白眼。
直到二戰後，大師的理想才終於部分實現。歐美少數大城市在50-70年代營建了一大批高層住宅。
但在隨後的歲月裡，高層住宅便越來越不受待見。落成時風光無限，如今大多門庭冷落，淪為貧民窟和犯罪多發地。
▲2017年6月14日，英國倫敦高層公寓格倫費爾塔大火，70人遇難，住戶多為貧困階層
不過，若柯布西耶有幸活到今天，他將滿懷欣慰地在遠東發現一個「垂直之國」。
截止2017年，中國已擁有8層以上、超過24米的高層建築34.7萬棟，其中高層住宅23.5萬棟，均為世界之最。
但中國的高層住宅，能避免歐美同類們墮落的宿命嗎？
遠東的「垂直之國」
中國人民有多熱愛蓋高層住宅？
如果按照1987年《民用建築設計通則》對住宅高度形態的分類，七層及以上即算高層住宅，則早在世紀之交（2000年），上海新建住宅中符合這一標準的已佔了53 %。最高的世貿濱江花園高達60層，轟動一時。
▲上海世貿濱江花園今貌
四年後的2004年，北京高層住宅的比例也已經占到住宅總數的63%，即使以該年《住宅設計規範》規定的十層以上才算高層住宅的新標準，這一數字仍高達57.44 %。這時，全國多數二三線城市的造樓運動才剛剛起步。
▲1997-2004年北京住宅層數變化趨勢圖
此後十幾年，越來越多的中國城市加入高層住宅建造競賽。
如西部城市重慶，一度擁有全國第三的高層建築數量和第一的密度。
二線城市南京，2011年已有高層建築4978棟，其中2300棟為住宅。
雄心勃勃的三線城市合肥，偏遠郊區的樓盤也動輒40層以上，似乎要在建築高度上率先赶超一二線。
貴州省會貴陽，以近5000棟高層建築看齊東部，代言了全省脫貧攻堅的決心
甚至連鄉鎮，也能偶爾湊個熱鬧（圖為溫州龍港鎮）。
住宅的高度，多少反映了中國人對城市形象和經濟發展的獨特理解。
但不蓋如此之多的高層，中國城市果真容不下高速城市化浪潮下急劇增長的新市民？
不妨與近鄰日本做個對比。
根據《日本統計年鑑》，日本國土中宅地（包括商業、工業、居住及其他面積）佔國土總面積的5%，以宅地面積計算的人口密度為每平方公里6760人。
而根據國土資源部2016年公佈的數據，中國僅城鎮建設用地和交通用地就有4.77億畝，這還不包括農村住宅用地。假設城鎮化率高達100%，按此計算的人口密度僅為每平方公里4349人。中國的土地稀缺情況並不比日本更嚴重。
▲日本各個都府縣集中區域人口密度，數據來源：日本統計局
但與中國的高層建設狂潮相比，日本全國高層住宅佔住宅總數中的比重不到10%。即便是首都東京這樣的特大城市，7層以下住宅的仍佔8成，15層以上的住宅比重僅為2.5%。4成左右的東京家庭，住的是兩層小樓。
▲數據來源：日本統計局（2008年）
中日住宅形成上述差異的背景，是中國特有的「18億畝耕地紅線」政策，和地方政府對土地財政的依賴。2010年，全國土地出讓金高達2.94萬億元，相當於地方財政總收入的71%。土地指標有限，地方政府當然熱衷於提高容積率。
中國政府有自給自足的執念，日本民眾也有對居住質量的審慎。中國大陸以外，以高層住宅聞名的還有香港和新加坡。兩地土地資源奇缺、寸土寸金，建造高層住宅實出無奈，付出的代價也相當高昂。
▲日本城市最常見的住宅形式，「一戶建」
高層住宅原罪
新加坡建屋發展局（HDB）前局長劉太格曾這樣評價高層住宅：
HDB為土地短缺問題付出了高昂的代價，生活在這種高層高密度的開發模式中，我們必須象蜜蜂和螞蟻一樣，每件工作都有良好的組織和安排，為電梯和水泵進行及時的修理服務，提供巨大的人力物力，對可能發生的人身及財產安全問題、過失或弊端才能防範於未然。
實際上，即便柯布西耶這種狂熱先驅，到晚年也已對高層住宅的缺陷有所了解。
他認為，家庭生活與高層住宅複雜的垂直運行其實並不匹配，日常管理和設施設備維護費用高昂，且存在安全隱患，如果非建不可，層數最好限定在17層以內。
▲鳥瞰香港高層住宅
與低層住宅相比，高層住宅業主想過上安全有保障的生活，僅僅關注自家一畝三分地遠遠不夠。公寓大樓涉及到大量共用部位和共用設施設備，如大樓外牆、電梯、樓道等，日常管理和維護更新責任艱鉅，費時費力費錢。
以共用設施設備為例，再簡陋的高層住宅，通常也要保障「三不停」（電、水、電梯）、「三有」（管道煤氣、電話網線、車庫）、「二防」（防火、防震），稍有差池，起碼的生活都不能維持。
高層住宅還是火災多發地，消防更是世界難題。由於垂直距離長，建築結構和內部裝飾複雜，居住人群眾多，釀成大災容易，施救卻難於登天。
▲2010年上海1115特大火災，58人遇難。高層住宅一旦起火，因裝修材料的易燃性和風速等原因，極容易形成立體式火災，加之人群不科學的逃生，常導致慘重傷亡。據住建部統計，自2000年至2010年，全國共發生高層建築火災3237起
這又對樓棟公共設施設備提出了更高的要求，從火災自動報警裝置，到相應等級的防火門，自動噴水裝置到消防電梯，任何一個環節出問題都可能造成慘重後果。
這一切都需要專業而精心的管理和維護，方能阻止災難、維持住宅樓的運作。但中國住宅小區物業管理行業整體水平的低下，極大加劇了問題的嚴重性。
在中國，成立一家物業公司的門檻極低，絕大多數幾乎不具備專業性。北京全市共約5000多個商品房小區，物業公司竟一度也有5000家，經住建委大肆關停，仍餘有3000多家。韓國全國僅有物業公司4家。
▲中國各地，物業公司毆打業主的新聞不絕於耳，甚至已不算新聞
以最基本的公共設備電梯為例，中國開發商為節省成本，本就熱衷價低質次的品牌。物業公司往往在住房交付初期任由搞裝修的業主野蠻使用電梯，超負荷運載裝修材料，此後電梯的故障率將大大提高。
此外，電梯運行3到5年就要對主要設備大修，十五年以上就需更換。但住宅電梯強制報廢規定在中國壓根不存在，不少物業對電梯的維護是「不壞不修，不壞不保」，且熱衷於聘請那些技術低、責任心差的低價維保隊伍，加劇了電梯維護、保養的不堪。
▲在中國，遭遇電梯驚魂如家常便飯
歐美眾多高層住宅的衰落，一大原因就是管理的混亂和公共設施設備的損毀，導致無法維持居住環境。
如美國著名的普魯特•伊戈住宅區，由於管理缺失，居民對於建築物和各種設施肆意破壞，使用不到十年，已殘破不堪，成為「垂直貧民窟」。
▲與九龍城寨齊名的香港重慶大廈，在1961年建成初期，當時是一座高檔建築
為解決高層住宅公共管理上的弊病，香港自1970年便頒布《多層建築（業主法團）條例》，發展社區自治，以業主自治機構維持社區治理，並監督物業公司的日常運營。
▲香港業主社區自治組織結構
還是以電梯為例。為保證電梯的安全良好運轉，香港的業主管委會通常對電梯維修、相關責任分配、更新周期作明確規定和詳細記載，交由政府備案，由此形成的費用在全體業主的公共維修基金賬戶中支取。
不過必須承認，中國的政策制定者在收費方面從來不乏遠見。類似香港這種從全體業主中籌取，用於高層住宅維修、更新設備的錢，一如住房公積金，早已強制繳存多年。
看得見摸不著的維修資金
早在1992年，建設部出台的一項規定就已有「維修養護費用」的提法。經多年演變，到2008年財政部165號文件，最終定型為「住宅專項維修資金」。
這筆錢專門用於保修期後住宅公共設施設備的維修、更新和改造。房產交付時，業主需繳存當地建築單方造價的5%-8%作為首期資金，如經使用後餘額不足30%，還需續交。
然而，這筆旨在維持居住安全的專項資金在使用上卻困難重重。
一方面，業主極難動用這筆錢去維護房屋。2015年，北京全市維修資金繳存總額達395.99億元，但使用率不足4%，與此同時，大量小區住宅的問題設施得不到有效修繕，事故頻發。
▲不少公共維修問題源於中國特色工程質量。2009年六月，上海閔行區一棟高層住宅整體倒覆，所幸尚未交付
另一方面，這筆資金的長遠維持也無力保證。如北京建委某位官員所言：「可以預見的是，將來沒有任何人（續）交這些錢，將來城市一定會出現大面積的房子沒法修理。」
到底哪裡出了問題？每個環節幾乎都有問題。
官方對這筆資金收繳、管理和使用的法規，是2008年出台的《住宅專項維修資金管理辦法》。其中對利用維修資金進行大修，規定了兩種不同的程序。
在業委會成立前，維修資金由當地主管部門代管。使用時，物業企業先提出維修方案，再由主管部門審核撥付。
▲老舊住宅加裝電梯，即需動用住宅專項維修資金
這種方式審批繁雜低效，缺乏有限監督，普遍存在費用虛高，物業公司聯合施工方套錢的風險。
這筆巨款在各地房管部門也未必閒著。2007年，上海被發現維修資金違規流入股市，市值近8億元。兩年後，北京住房資金管理中心也被發現內部人員挪用400萬元維修基金用於炒股。
而業主委員會成立後，根據規定，住宅專項維修資金將劃轉業主大會管理。物業公司從提出使用方案到出具資金數額，都需業主大會及業主委員會審核通過。
▲「業主大會」及其執行機構「業主委員會」，最早由上世紀90年代初期從香港引進，遲至2003年《物業管理條例》才給予法律確認，2007年《物權法》頒布前後一度在北上廣等地大量出現
相比政府代管，業主自管模式優勢明顯，畢竟業主對自家小區知根知底，管理成本低、流程也較簡便。可問題在於，絕大多數小區，壓根就沒有業委會。
業委會在中國的發展之路，頗為坎坷。
由於「業主自治」隱含的敏感性，業委會的法律地位自始就十分尷尬，相關實務探索在2007-2008年的高潮後很快冷卻，各方都無推廣的動力。
以合肥為例，2016年的統計顯示，全市四個核心區的2137個小區，成立業委會的僅為382個，成立率不足三成。沿海深圳、廣州等地的數據也普遍只有三成左右，昆明甚至不足10%。
因此，商品房社區出現二十多年，業主自治意願一直薄弱。往往直到被物業公司廣泛侵權，個人維權求告無門，才會想到「趟業委會這攤渾水」。而依照中國法律規定，業委會也只有在物業管理事務上具有民事法人地位。
▲對業委會成立的初衷，北京某小區業主表示：「要不然生活得好好的，誰去瞎折騰啊！」
因此在物業公司看來，業主搞「業委會」就是要與自己作對。在很多小區，想成立業委會，首先就得過物業保安這關，暴力打砸選舉現場事件層出不窮。
▲今年八月，北京朝陽區某小區業主大會籌備組選舉時突遭不明身份人士伏擊，現場一通混亂之後，十幾名壯漢掩護一人提著票箱匆匆撤離，選舉就此夭折
一旦業主和物業公司關係鬧僵，哪怕業委會最終沒搞成，建築大修也只能無限期擱置。
因為按照前述《辦法》，如果要在業委會成立前動用維修資金，需要物業公司提出的維修方案獲得三分之二以上的業主贊成。在物業與業主關係惡劣的小區，這幾乎是不可能的。
即便少數幸運小區成立了業委會，往往也只是應了那句：好景不長。
▲為趕走惡物業，南京托樂嘉小區曾由業委會牽頭成立民兵組織：業主護衛隊
在中國大城市，小區業主往往來自全國各地，趁早買房的土著，房炒不住的投資者，高位接盤的外來新中產都聚在一起。
一時維權的需要讓他們走到一起，成立業委會，但相互間的基本信任和認同仍非常有限。業主與業委會之間、業委會成員內部鬥爭的慘烈程度，絲毫不亞於當初一致對外。
在這種背景下，基本製度的缺位，主管部門的冷淡，都使業委會一旦陷入糾紛，就很難再回到正軌。等到不堪其擾的業主們逐漸怠於行使權利，業委會就極易蛻變為少數人把控的黑箱組織。其對住宅維修資金的使用，也不再受到有效監督。
隨著時間流逝，二手房的轉手交易和業主變更，更會不斷放大這些問題。
屆時，業主自治名存實亡，無法有效管理小區事務；業主和物業公司關係緊張，別說專項維修資金，就連正常物業費都難以收取。
惡劣的物業管理，使得公共設施的日常維護都難以保證，加速老化；到了需要大修的時候，或者專項資金賬戶已空，或者維修方案走不通法定程序。隨之而來的，是消防、電梯、水電安全逐一失守，使高層住宅走向沉淪的宿命。
在今天的中國，走通上述環節並不需要70年。甚至2000年代初建設的一批小區，如今就已陷入電梯頻繁故障，外牆面建材剝落，物業費收取困難，小區管理惡性循環的困境。
來自西方的業委會和業主自治，顯然無法挽救中國高層住宅的未來。
許多居民對其已然絕望，轉而暢想更合乎國情的自救方案。
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