馮侖風馬牛專欄：向東看的房地產

冯仑：向东看的房地产

摘錄自 2019/4/8 馮侖風馬牛

封面题图｜东京奥运会宣传海报

文｜冯仑 （微信公众号：冯仑风马牛）

我们都知道房地产的好日子已经过去了。似乎人们已经不再因为房价而亢奋，也不再因为房价而沮丧。人们变得心平气和，有时候还表现出一些无奈。当然偶尔的政策松动也会给人们带来些许的兴奋。

对于房地产企业来说，我们需要考虑的不是当下的房价，而是在快速发展的住宅开发时代过去之后，我们应该如何重新找到自己出发的基点，重新定位自己、重新制定战略、重新聚焦产品，形成自己的商业模式和竞争优势。这就需要我们走出去看一看，去更成熟的市场观察、学习、探寻答案，或者通过了解不同的标杆市场曾经发生过的故事，来寻找启发。

在美国学到更多的是房地产科技领域的创新

过去，我们比较多的是「向西看」，去西方看成熟市场里的房地产，特别是去美国看。我们在美国的房地产市场中，看到了很多比较先进的经验，尤其是美国的房地产科技创新。比如说 Airbnb、WeWork，以及区块链在房地产的应用（T-REITs）。这些创新使私人空间和公共空间的边界变得模糊，大大提高了空间的使用效率，也给客户提供了更好的体验。

此外，在美国市场看得比较多的是房地产金融的变化和创新，特别是 REITs。它对商业不动产的运营带来了革命性的变化。在商用不动产 REITs 的交易市场中，其中尤为抢眼的是医疗健康不动产，它大概占到整个万亿 REITs 市场的 15%。由于美国市场比较庞大，每一类细分领域，像大型购物中心、写字楼，仓储物流、教育研发，甚至是一些公共物业等等，美国市场上都可以找到值得关注和借鉴的经验。

新加坡的公共住屋可概括为：「建屋发展局所建的政府组屋」。这些实用的组屋空间经过优化，为 80% 居民提供了保障性住房。2009 年，达士岭组屋建成交付使用，成为建屋局应对挑战，满足都市住房需求的一个典范。这种创新解决方案解决了公屋的社会、物质和经济问题。

除了「向西看」，我们在去年也来到新加坡考察，这是「向南看」。在新加坡，我们看到了在局促狭小的空间里开发城市的经验。其中，被称为「城市实验室」的一整套高密度发展模式，就类似于我们曾经研发过的「立体城市」。

在新加坡，最能引起我们关注的还有组屋制度。在组屋制度下，政府承担 80% 的责任来解决普通人的住房问题，剩下 20% 的住房问题交给市场，完全由市场来解决。这种制度很好地解决了多数人住房和少数人市场之间的关系，在维持新加坡的经济成长和社会稳定起到了很重要的作用。

新加坡在大型组屋中的邻里中心建设也有非常多经验。除此之外，新加坡还提供了全亚洲最好的 REITs 市场，以及围绕着 REITs 市场而出现的一些服务，包括投行服务、会计服务、律师服务等等，都值得学习借鉴。

中国现在的建设量很大，有大量外国建筑师来华做设计，也有不少项目与日本建筑事务所合作，三里屯SOHO 就是与隈研吾建筑都市设计事务所合作商业地产项目。

无论是「向西看」，还是「向南看」，我们觉得仍有一些不足。我们似乎忽视了东边的邻居——日本。在战后经济快速成长的过程中，日本迅速地经历了一个「开发时代」。在日本房地产的「后开发时代」，同样有许多东西值得我们加以特别的观察，同时学习、吸收他们的经验，所以这一回，我们决定「向东看」，去日本看看。

自从入行以来，我和日本的同行有过较多的交流。最初是在建筑设计方面的交流，后来在一些项目上也有所交流。我们考察过日本的很多项目，但过去再多的考察、交流，都不如在房地产进入「后开发时代」以后，再去日本考察得到的印象深刻，而且通过这次考察的学习、体验和思考，会有一个更全面的视角。

在介绍东京都市更新时，不得不提到「大丸有地区」，「大丸有」指的是东京重要的三个商务区——大（手町）、丸（之内）、有（乐町）中划订的一块都市更新实验区，有着详尽的城市设计，聚集着东京高级办公楼和酒店，享受特殊的规划政策。

比如关于东京的都市更新。东京是一个密度非常高的城市，大东京地区有将近 4000 万人。如何在这样一个高密度的聚集区完成都市更新，使城市有机地增长，而不出现大拆大建的破坏，既不在破坏中成长，也不在建设中破坏，而是有机有序地成长，有很多门道值得借鉴、学习。

比如，在皇宫边上的大丸有地区有将近 1.2 万平方公里，它建了 500 多万平米的建筑。整个传统的地区经过十多年的都市更新，不仅密度大大地增加了，同时并没有让人感觉到压迫感，也没有感觉到不便利，更没有感觉到大拆大建带来的躁动和惶恐，而是感觉到它在自然有序地生长，城市变高变密，功能变复杂且方便，人们使用变得更加从容。空间里的机能越来越完善，特别是垂直绿化、都市农业，也在城市更新的过程中表达出强烈的生机。

战后重建的优秀案例——1970年积水化学工业株式会社和大野胜彦合作的「积水海慕M1」（1970年）。工业化大生产大大提高了生产力、减少了现场施工的工作量并提高了资源利用率。高强度的大规模生产，房屋的标准化和合理化，都取得了长足的进步。

除此之外，日本最值得称道的一件事情是工业化住宅。日本住宅工业化实际上已经有几十年历史了，它主要是为了解决高密度地区快速地建筑，同时又保持良好的质量。

工业化住宅其实可以分成两种，一种是大型的集合式住宅，相当于美国的 Apartment（出租公寓）和 Condo（产权公寓）。这样的大型集合式住宅要快速建筑，同时保持质量，那么工业化的方法是不二之选。目前，日本这种大型高层住宅的工业化程度非常高，大概已经可以做到 60%-70% 都能够在工厂里完成，然后到现场把它组装起来，速度非常快，质量非常高。

另外一种工业化住宅是非常私人化的，也非常人性化的。日本土地是私有的，如果你买了一块地，你可以找松下、丰田这样的公司，它们都可以用这种工厂化的方式迅速地完成一家一户的私人住宅。如果你拥有一块土地，你可以先到住宅公园，也就是样板房集合的一个区域，像买家用电器一样，去选购自己喜欢的房子。从选购下单到完成入住，也就 3 个月的时间，一切都非常完美，而且住宅质量非常高，维修也很方便。甚至你还可以菜单式选择低配、中配或者高配，就跟买汽车一样，所以丰田不仅能造汽车，而且是日本最大的住宅企业。

我看到目前国内关于工业化住宅这部分，已经有很多企业开始重视，政府也在强力推动。

三井不动产在藤泽开设了一个样板房，针对自我健康和美容需求很高的住户，房屋除了拥有智能音箱的场景设计外，卧室中的床垫下舍友睡眠传感器，用于自动调节主卧室的亮度、温度和声音，以获得舒适的睡眠，并且浴室配备松下开发的「雪美镜」，可以检查皮肤状态和虚拟化妆功能。

日本的房地产中，还有一个值得我们特别关注和学习的方面，那就是房地产科技。日本的房地产科技主要体现在两个方面。一是抗震防灾系统。日本在防震技术方面，是领先全球的。无论是通过将墙壁和承重柱强化，再加入强度补充材料形成坚固的建筑物来抵抗地震，还是通过在地面和建筑物底部安装弹性橡胶或摩擦承重座把震动的地面隔开，来降低震动强度，这两种日本的防震技术，都能使房子抵抗八级以上的地震。其它诸如阳台救生系统，可以让住户从高层逃生。这些都运用了很多科技。

另一方面，最近几年日本在智慧住宅、智慧物业以及智慧能源系统这几个领域的科技发展非常快。比如日本现在很多新的住宅，能够通过屋顶的太阳能发电回收很多成本，也就是通过发电、卖电取得的钱，能够大致覆盖物业管理费以及其他一些日常支出，实现零成本持有一个物业。同时，人工储电系统逐渐建立，一旦出现了危险和地震，它有一个「大盒子」，能够储存一个礼拜的电量。

同时，日本的智慧住宅中所有的电器的互联网连接部分，实际上做得比欧美都要好。日本的科技，特别是智慧家电、智慧房屋、智慧能源系统的管理，这些方面都做得非常不错，而且特别适合中国住宅借鉴。

茑屋书店闻名全日本，除了贩售书刊之外也提供音乐和电影的租借业务，而在这基础上开设的 T-SITE 则是把茑屋书店作为中心，附带饮食、娱乐、家居业务，整合成引导现代人生活风尚的商店。这样的经营模式可以最大程度地延长客人在店内的停留时间，在给书店带来稳定的经营利润的同时，也增加了顾客产生其他消费的可能性。

当然，在商用不动产方面，日本市场也有很多的经验。一些特别的业态，比如茑屋书店，把图书、生活用品和文创产品结合起来的方式，很温馨，让人向往。这是一种很聚人气的商业经营方式，不仅能够在都市里面成长，而且在社区当中也展示出独特的魅力。

这些对亚洲，特别是对中国的住宅的开发和「后开发时代」的资产管理、物业经营，有很好的借鉴意义。我们在「向西看」的同时，没忘了「向南看」。现在我们还必须「向东看」，去日本看看。充分汲取东、南、西各方面的经验和长处，才能使我们的企业在「后开发时代」站稳脚跟，走得更远，走得更好。

图片来自网络

主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪