本文收藏 來自富途牛牛 2020/8/31 雷達財經 發佈之文章
SOHO中國遭遇黑八月：私有化失敗業績暴跌 誰來接盤？
SOHO中國代表作北京望京SOHOSOHO中國的這個8月不太好過。
8月21日，SOHO中國發布2020中報。上半年公司實現營收14.53億元，同比增長63%；但淨利潤僅為2.045億元，同比下降63.96%。
據悉，營收的增幅主要是因為報告期內確認了車位銷售的收入，而SOHO中國一度寄予厚望的租金收入為7.82億元，同比下降了12%。SOHO中國表示，"若剔除投資物業的稅後評估增值影響，2019年同期淨利潤約為1.48億元，本期同比增長約39%。"
但投資者仍然用腳投票。而自8月13日SOHO中國發布公告宣布要約私有化收購失敗以來，隨後公司股價一路下跌。截至8月28日收盤，SOHO中國報每股2.43港元，相比於8月13日開盤時的2.89港元，已經跌去15.91%，市值126.3億元，半個月蒸發市值超20億港元。
SOHO中國由國內地產圈第一代大佬——潘石屹與其妻子張欣1995年創立，從SOHO現代城開始，把一座又一座SOHO大廈寫字樓蓋遍北京、上海的CBD。2007年， SOHO中國登陸港交所，以19億美元創下亞洲最大商業地產IPO，風光無限。直到2012年，SOHO中國轉型自持物業，做上"包租公"的生意後，公司的業績就每況愈下。SOHO中國如今的營收，僅相當於十年前的十分之一。
早在要約私有化收購之前，潘石屹就曾聲稱SOHO中國的價值被低估了，接下來，將由誰來發現SOHO中國的價值？
賣樓之後賣公司遇挫
3月10日上午，市場傳出消息，黑石集團正在與SOHO中國就私有化進行談判，向後者提出每股6港元的報價，交易價值達40億美元。SOHO中國股價立刻大漲37.58%，報收於4.1港元，當日暫停交易。
潘石屹的妻子張欣是香港永久居民，早在2005年就因一場"潘石屹出軌事件"集公司的夫妻股權於一身，SOHO中國因此成為一家純外資企業，潘石屹榮升其自稱的"無產階級"。SOHO中國要約私有化收購的消息傳出，行業人仕驚呼，潘石屹這是徹底要跑了。
然而，8月13日，SOHO中國的一紙公告，宣告私有化最終失敗。
在此次私有化前，SOHO中國已大手筆甩賣資產。
2014年初，SOHO中國作價52.3億元向金融街（000402.SZ）出售兩項資產，海倫廣場16.8萬平方米、靜安廣場7.6萬平方米物業。
同年9月，SOHO中國向攜程控股出售淩空SOHO約10萬平方米物業，作價30.5億元。
2015年9月，SOHO中國向複星集團出售其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50％的權益。
2016年7月，SOHO中國以32.2億元的對價，出售位於上海的SOHO世紀廣場。
2017年，SOHO中國以35.73億元將虹口SOHO整體出售；同年，SOHO中國又將淩空SOHO的剩餘物業面積，以85.8億元出售。
2019年9月， SOHO中國宣布以7.61億元的價格出售位於北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資產包。
2019年11月時，SOHO中國考慮出售中國內地的大部分投資房地產組合，包括在北京及上海的8個辦公大樓，總價值約80億美元。
而在國內大手筆甩賣時，潘石屹一家選擇在國外「買買買」，2011年，潘石屹通過投資了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目，投資額約5到7億美元；2012年，張欣斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權；2013年年初，張欣通過家族信托與巴西財團共同以14億美金收購美國通用汽車大廈40%的股權。
潘石屹之子潘瑞在英國當地成立了EREC Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目，包括首個由華人主導的英國學生公寓品牌UNINN。
SOHO中國要約私有化收購失敗，潘石屹"跑不掉"了？有業內人仕表示，這都是暫時的，SOHO中國或將繼續尋找買家。
納稅規模曾位居行業第二
"站在台風口，豬也能飛起來。"這是雷軍著名的風口論，本質是順勢而為，被許多人奉為圭臬。但潘石屹的想法有一點不同，他認為，"聰明人就是別隨波逐流，你能往上走時就走，當別人還在往前走的時候，你認為該退的時候就退了。"這是2002年，潘石屹在《天涯》雜誌自述當年下海創業經曆時所說。
1987年，潘石屹從石油部管道局辭職下海，跑深圳，上海南，在1990年的時候，跟馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪幾個朋友成立了"萬通"的前身——海南農業高科技聯合開發總公司。隨後，幾人靠著低進高出來炒房，開始賺到第一筆錢。之後在1993年，幾人成立北京萬通實業，推出的"新世界廣場"項目大獲成功，"萬通六君子"嶄露頭角。
1995年，六君子分手，各分"行李"。潘石屹拿走了北京一塊地。同年，潘石屹與妻子張欣成立紅石實業有限公司，用該地塊開發了現代城，並采用「散賣模式」，銷售迅速。
此後，SOHO中國發展迅速。2003年，房地產被正式確立為國民經濟支柱。此時SOHO中國已經以1.78億元的納稅規模位居行業第二，而融創、融信、海亮、榮盛發展、上實發展、鑫江置業等另一波房地產強勢企業，此時才剛剛成立。2007年10月，SOHO中國登陸港交所時，以19億美元創下亞洲最大商業地產IPO。
收購爛尾樓一度助推SOHO中國業績發展。據中國房地產報報道，2007年，SOHO中國上市後，潘石屹從華遠集團買下民源大廈、北京公館兩處爛尾樓，更名SOHO2和SOHO北京公館；之後又買下北京嘉盛中心，兩個月後更名"SOHO嘉盛中心"開盤，售價比收購價高出89%，仍然大賣。
但SOHO中國很快遇到問題。SOHO中國自開發第一個項目「現代城」以來的十幾年裏，一直采取散售模式。這種模式能夠以更快的速度回籠資金，提高資金周轉率，同時將經營風險盡可能分散，但其突出問題是房產的所有者、經營者、管理者分離，利益訴求不統一，難以形成品牌和市場合力。建外SOHO甚至一度出現"停電門"事件——小區各項費用拖欠超過3000萬元，被電力公司下達隨時停電通知。行業亂象頻發，監管出手整治，2010年後，散售模式逐漸走向終結。
2011年6月1日起，《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》開始落地執行，規定北京區域的商業、辦公類項目不得散售。也許是有鑒於監管風向的轉變，當年6月，SOHO中國旗下的SOHO丹棱大廈，一度掛出整棟出售的消息，被市場視為SOHO中國銷售策略轉向的標誌。但很快，整售的計劃就夭折。也許這時候，潘石屹想到，在這波賣樓的潮流裏，"該退了"。
2012年，SOHO中國從"開發-銷售"變為"開發-自持"，潘石屹甚至高調喊出"自持物業比持有人民幣更好。"2015年，SOHO中國推出共享辦公品牌SOHO 3Q，潘石屹一度在公開場合表示，要將SOHO3Q項目在2019年分拆上市。然而，這兩次轉型的結果都不盡如人意。公司業績下滑嚴重，到2019年時，18.47億元的營收，相比於2010年182.15億元的營收高峰已經縮減去近90%。
轉型初期，潘石屹夫婦一度覺得自己有先見之明，並對未來的發展寄予厚望。2012年，潘石屹向媒體表示，SOHO中國轉型，包括了多項因素，其中寫字樓和商業物業租金的快速上漲是重要原因之一。潘石屹預計，3年後，公司的盈利將主要來源於租金收入，五年後，租金年收入將超過40億元，而銷售收入則逐漸成為輔助收入。
或將尋找新買家
自2012年轉型自持之後，SOHO中國又在2015年推出SOHO 3Q共享辦公。當時，潘石屹認為，商鋪的利用率遠比不上寫字樓，將本來計劃建成SOHO商場的部分，也改為了寫字樓。之後，SOHO中國的租金收入開始穩步增長，2015年為10.52億元（同比增長148%），到2019年達到18.33億元。但與此同時也可以看出，近些年來，SOHO中國租金收入的增長已經乏力。
2015年到2019年5年時間內，SOHO中國租金收入分別為10.52億元、15.11億元、16.69億元、17.35億元、18.33億元，加起來一共78億元。巧合的是，2019年6月28日，於北京光華路SOHO召開的SOHO中國物業銷售建議會上，潘石屹一邊聲稱未來會在一線城市的核心地段拿地，一邊宣布銷售部分自持物業。這部分自持物業的預估總價值，也是78億元。5年辛苦，抵得上一次買賣。
2012年時，SOHO中國營業額153億元，淨利潤106億元；到2015年時，SOHO中國已經變成營業額9.95億元，淨利潤5.38億元，其中租金收入約10.52億元。轉型3年，租金收入雖然增加了，但業績卻三連降。最近的2019年，SOHO中國營業額為18.47億元，淨利潤13.20億元。相比之下，淨利潤僅為2012年的十分之一多一點。
與此同時，SOHO中國在股價表現上也不容樂觀。SOHO中國2007年上市時的發行價為8.3港元，上市後股價長期在發行價之下，2012年轉型自持之後，仍然長期徘徊於低位。
"我最深的體會就是這個世界變化太快了。我們好多中介朋友們在銷售房子的時候，發現幾年前全中國最有錢的人是煤老板和鋼鐵企業老板。今天再看這些老板，很多已經破產了。這個變化就是一夜之間，如果我們再不跟上變化就落後了。"2016年4月，潘石屹曾如此向媒體感歎。
有業內人仕表示，行業發展存在周期，房地產業也存在周期，隨著「房住不炒」政策的實施，房地產行業很難再像從前一樣賺取暴利。未來，估計潘石屹不會選擇繼續在房地產業深耕，SOHO中國可能會尋找新的買家。
- 觀點分析
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