2018年11月7日 星期三

令人敬畏的泰格伍兹



令人敬畏的泰格伍兹

摘錄自 同人於野 Blog

现代心理学对人怎么进步有非常成熟的研究。在《成年人的思想还能进步么?》这篇文章中我曾经介绍过,每个人都有自己能力的舒适区,学习区和恐慌区。如果要进一步了解,搜索 Comfort Zone, Learning Zone and Panic Zone.
  
  一个人要想进步,就要确保在自己的学习区里面做事。大多数30多岁的人和40多岁的人的思想差别不大,这只不过因为大多数人到30岁就找到一个不错的舒适区,呆在里面不愿出来。可是如果我们把那些人群中的 “outliers” 也包含进来,就会发现年龄越大的人群中,人和人的思想差别就越大。任何一个看过威廉华莱士“谈笑风生”的人都会对这位八九十岁的老人言语中的机锋所折服,而有些人到了八十岁智力会退化到8岁。这就是不断学习的重要性。
  
  本文要讨论的问题是,假设有一个人,他无比严格的执行“要呆在学习区”这个教条,从小到大不停地进步,他会是一种什么状态呢?答案是他会变成泰格伍兹。
  
  在泰格伍兹的比赛生涯中,有为数极少的几次,可以让我们对“始终呆在学习区”是个什么效果惊鸿一瞥。
  
  泰格伍兹挥杆。动作已经开始了。这时候比赛现场突然有异动。比如说有个观众大声喊叫,或者有人突然跑出来。总之这个异动将会干扰泰格伍兹的动作。
  
  泰格伍兹会把做到一半的动作生生停住!然后他调整姿势,重新开始。
  
  普通观众看到这个场面也许没什么,而会打高尔夫球的人看到之后,用单田芳的话说,就是“无不惊骇”!
  
  当我们把一件事练熟以后,一个效果就是我们再做这件事就会“自动化”。比如开车,不会开的人需要注意力高度集中,而开熟了的人基本上可以一边打电话一边开。甚至你问他怎么开的,他都说不清楚。开车这件事已经进入他的舒适区。所谓自动化,就是无意识的动。
  
  普通人会认为这种无意识的动作是自己熟练的表现,并引以为豪。没错,别人的学习区是你的舒适区,你牛。
  
  普通人打高尔夫球也会产生自动化。他们挥杆之后就失去了对球杆的控制 — 除非半途有人干扰,然后他们就会把球打飞,或者根本打不到球。打得越多,这种自动化现象就会越严重。
  
  而真正的职业高手,绝对不允许自己自动化。比如真正的赛车高手,他在赛道上的每一个动作都是有意识的。中国队前锋也许可以无意识的射门还能射进去,而世界顶尖的前锋,每一脚射门都是有意识的。
  
  现在关键的一点来了。他们为什么能做到不自动化?因为他们没有舒适区。
  
  一旦他们发现自己对这一项技术的掌握已经可以了,他们就会立即进入下一项更难的项目。他们决不会把一个已经被自己证明是简单的项目继续训练到可以自动化的无聊程度。他们的训练永远追求更高的难度。泰格伍兹在比赛中能有多大可能性把球打到沙堆里去?可是他在训练课上大量地练习在各种极端不自在的位置,从沙堆里往外打球。这就是为什么在已经有多个职业冠军在手以后,泰格伍兹仍然在更新自己的挥杆动作。
  
  同样是花样滑冰运动员,他们的训练时间甚至也差不多。他们的区别在于,那个一般的运动员大部分时间都在重复她已经掌握的动作,而那个顶尖选手大部分时间在练习各种高难度的跳。
  
  我们经常听说这样的民间传说,说有一个学生,他对课本的掌握已经到了这样的程度,你随便说一个东西,他都能告诉你在课本的哪一页。请问这个学生学得怎样?答案是他已经练废了。
  
  一旦你会了,就赶紧进入下一关。把这一关的攻略倒背如流没有任何意义。
  
  我们经常能听到有人吹牛说“我闭着眼睛都能…” 凡是达到这个程度的人都废了。真正的高手从来不闭着眼睛做事。高手也不会闭着眼睛做事。因为他们的精力都被用于追求更高的技术,根本没时间学习怎么闭着眼睛做低级动作。
  
  那些在网上特别能赢棋的人是高手,但绝不是一等一的高手。那些快棋比赛,盲棋比赛得第一的人是高手,但绝不是一等一的高手。
  
  写道这里我甚至觉得,那些真正的职业赛车手平时出门最好佩个司机。一个专门开赛道的人不应该在公路上开车。
  
  我想起一个几年前看到的阿迪达斯或者耐克的广告。一帮黑人孩子,一个接一个的对着镜头重复一句话:”I am Tiger Woods.” 我也想当泰格伍兹。
  
  –
  泰格伍兹的故事来自 Talent is Overrated 一书。

成年人的思想还能进步么?


成年人的思想还能进步么?

摘錄自 同人於野 Blog

本文谈谈成年人思想的进步。
  
  在我们上小学上中学的时候,不管学校的教育多么糟糕,我们的思想都在不停的进步。这表现在如果我们回首一年以前的自己的某些想法,做的某些事,会觉得那时候自己很傻。考察自己的进步的一个更客观的指标大概是“刮目相看指数”。别人如果一年没看到我们,再看的时候,第一反应往往是“你都长这么大了”。如果三年没看到再看,可能都不认识了。
  
  但是成年以后,一个很可能的趋势是人的进步速度一般会越来越慢,以至于停止进步,甚至倒退。他们思想最牛B的时代是他们的年轻时代。中年以后他们就无法接受任何新的思想,以至于最后连自己的孩子都搞不定。
  
  比如说歌手郑智化在过去十多年内就没有任何进步。我上中学的时候很喜欢郑智化,他的歌曲对我来说不仅仅是娱乐,而简直是一种教育。这么多年来我的思想进步了许多,可是最近郑智化在北京开演唱会,唱的还是当年那些老歌。伟大的郑智化,他为什么没有像翁美玲等美女那样在人生最伟大的年龄上死去,何必让人间见白头?
  
  余秋雨的思想在过去这么多年内很可能还退步了。我最初知道他是上初中时看《读者文摘》上他的文章,高中以后我就再也不看《读者》,可是他现在连那种文章都写不出来。
  
  最有意思的一点是,并非所有人都会在中年停止进步。比如赵本山就一直都在不停的进步:
  
  - 最初赵本山是一个二人转演员。对于绝大多数二人转演员来说,上一次电视可能就是他们人生的顶峰;

  - 然后赵本山变成了一个小品演员。对于黄宏这样的小品演员来说,走红全国就是他们人生的顶峰;

  - 但赵本山继续进步,演了很多电视剧和电影,而且收视成绩相当好。对于冯巩这样的演员来说,又能上舞台又能演电视剧又能演电影就是他能力的极限;

  - 但赵本山仍然在进步,他不但演电视剧,而且自己当导演,而且很成功;能演能导,这是一个“艺术家”的极限么?

  - 但赵本山证明他不仅仅是个艺术家,他还是个实业家:他办影视基地等“产业”,他甚至试图买下一只足球队拯救中国足球;对郝海东来说,既能当好运动员有能当好商人就实现他的人生蓝图;

  - 就在我猜想赵本山还能怎么进步的时候,他又推出了一大帮学生,证明自己甚至还是个好老师。
  
  作为一个东北人,我热爱赵本山老师的所有节目,并且鄙视那些说这些节目粗俗的人。但我最佩服他的一点是他能够不停的进步。可能很多人会讽刺说他只不过是个爱折腾的贪婪的人,可是别人怎么就做不到呢?今天的赵本山一定可以让十年以前的他刮目相看。赵本山的例子显然说明年龄等生理因素不见得是阻碍我们思想进步的原因。
  
  从事脑力劳动的人通常都能够在中年以后继续进步。比如王朔就能在成名之后还进步。可能很多人不喜欢王朔的进步,但他进步了。然而“脑力劳动”这个标准似乎也不准确,比如金庸过去几十年内就可以说没有任何进步,就连剑桥大学也无法使他进步。
  
  我认为阻碍人进步的因素有两个。
  
  第一个是早期的辉煌会把人的思想留住。有些人曾经在比如说大学时代是一个很优秀的学生,进入社会之后一旦受到挫折,他的思想就会永远用来回忆大学时光。梁启超说,“老年人常思既往,少年人常思将来”。一个人一旦开始回忆,他基本上就会停止进步。
  
  第二个因素更普遍,需要详细说说。心理学认为人对于外部世界的认识可以分为三个区域:舒适区(comfort zone) ,学习区(learning zone),和恐慌区(panic zone)。
  
  比如说我们看一本书,如果这本书所说的内容都是我们所熟悉的,完全符合我们已有的世界观和人生观,这本书就在我们的舒适区内。
  
  但如果这本书说的内容与我们原有的世界观和人生观不符,但是我们思考之后仍然能够理解接受,那么这本书就在我们的学习区内。
  
  如果这本书我们根本就理解不,那么就是在恐慌区。
  
  心理学研究说,只有在“学习区”内做事,人才会进步。绝大多数人工作以后干的事情都是他的舒适区内的某种意义上的重复劳动,这怎么能进步呢?
  
  金庸小说和各种消遣读物都在舒适区。一个很有意思的现象是很多三十多岁的人仍然一天到晚谈金庸。其实这些东西都应该在大学毕业以前看完就没必要再提。三十以后还整天谈金庸的人,可能四十岁以后唯一的谈资就是他们的孩子。
  
  现代社会分工的一个特点是尽量把人往他自己的舒适区里分。你想干有挑战的工作,你老板却只想给你你胜任的工作。所有人都想永远挑战自我,但实际生活中人们主要的时间都在做一些驾轻就熟的事情。
  
  随着年龄的增长,一个人获得挑战自我的机会会越来越少。这往往并不是年龄歧视,而更多的是市场合理调配的必然结果。只有那些有特殊机遇的人才能不断尝试新的生活。
  
  所以我们又能怎么办?办法无非就是尽量呆在自己的“学习区”里,并且随时对“舒适区”保持警觉。
  
  可能很多人会说赵本山活的那么累有什么可值得学习的?但我说的进步是思想上的。一个人的进步不见得非得从演员变商人。那些最牛B 的科学家一生都是科学家,但他们一生都在不断的进步。他们的世界观和人生观不是定死的,而是活的,不停地演化。
  
  相比之下,倒是有很多年轻人,他们的脑浆已经从液体变成固体,只接受符合他们原有观念的东西。你跟他们说你落伍了,他们会说他们的世界观人生观已经成熟地形成。这可是连老头子都不敢说的话啊。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?



中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?

摘錄自 微信上的中國

房子質量再好,也無法逃脫高層住宅沉淪的宿命。

本文來源:大象公會( 微信id:idxgh2013)(中國知名時評、歷史自媒體)
作者:姚白莞

上世紀20年代,法國建築大師勒·柯布西耶對巴黎保守而沉悶的市容,越看越不順眼。

身為推崇高層住宅、倡導「垂直城市」的先驅,他尤其看不上遍布巴黎全市的低矮住宅,稱它們是「沒有空氣,沒有陽光的臭坑」,滋長「貧困、混亂和專制」的溫床,一切都太不進步了。

大師為巴黎精心設計了一套改造規劃:塞納河以北中心市區全部推平,代之以矗立在方正街道網格和大塊綠地上的24棟60層以上的摩天大樓。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲1925年巴黎重建計劃沙盤

毫不意外,這個過分前衛的方案只收穫了白眼。

直到二戰後,大師的理想才終於部分實現。歐美少數大城市在50-70年代營建了一大批高層住宅。

但在隨後的歲月裡,高層住宅便越來越不受待見。落成時風光無限,如今大多門庭冷落,淪為貧民窟和犯罪多發地。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲2017年6月14日,英國倫敦高層公寓格倫費爾塔大火,70人遇難,住戶多為貧困階層

不過,若柯布西耶有幸活到今天,他將滿懷欣慰地在遠東發現一個「垂直之國」。
截止2017年,中國已擁有8層以上、超過24米的高層建築34.7萬棟,其中高層住宅23.5萬棟,均為世界之最。

但中國的高層住宅,能避免歐美同類們墮落的宿命嗎?

遠東的「垂直之國」

中國人民有多熱愛蓋高層住宅?

如果按照1987年《民用建築設計通則》對住宅高度形態的分類,七層及以上即算高層住宅,則早在世紀之交(2000年),上海新建住宅中符合這一標準的已佔了53 %。最高的世貿濱江花園高達60層,轟動一時。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲上海世貿濱江花園今貌

四年後的2004年,北京高層住宅的比例也已經占到住宅總數的63%,即使以該年《住宅設計規範》規定的十層以上才算高層住宅的新標準,這一數字仍高達57.44 %。這時,全國多數二三線城市的造樓運動才剛剛起步。

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▲1997-2004年北京住宅層數變化趨勢圖

此後十幾年,越來越多的中國城市加入高層住宅建造競賽。
如西部城市重慶,一度擁有全國第三的高層建築數量和第一的密度。
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二線城市南京,2011年已有高層建築4978棟,其中2300棟為住宅。
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雄心勃勃的三線城市合肥,偏遠郊區的樓盤也動輒40層以上,似乎要在建築高度上率先赶超一二線。
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貴州省會貴陽,以近5000棟高層建築看齊東部,代言了全省脫貧攻堅的決心
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甚至連鄉鎮,也能偶爾湊個熱鬧(圖為溫州龍港鎮)。
中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
住宅的高度,多少反映了中國人對城市形象和經濟發展的獨特理解。

但不蓋如此之多的高層,中國城市果真容不下高速城市化浪潮下急劇增長的新市民?

不妨與近鄰日本做個對比。

根據《日本統計年鑑》,日本國土中宅地(包括商業、工業、居住及其他面積)佔國土總面積的5%,以宅地面積計算的人口密度為每平方公里6760人。

而根據國土資源部2016年公佈的數據,中國僅城鎮建設用地和交通用地就有4.77億畝,這還不包括農村住宅用地。假設城鎮化率高達100%,按此計算的人口密度僅為每平方公里4349人。中國的土地稀缺情況並不比日本更嚴重。
中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲日本各個都府縣集中區域人口密度,數據來源:日本統計局

但與中國的高層建設狂潮相比,日本全國高層住宅佔住宅總數中的比重不到10%。即便是首都東京這樣的特大城市,7層以下住宅的仍佔8成,15層以上的住宅比重僅為2.5%。4成左右的東京家庭,住的是兩層小樓。
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▲數據來源:日本統計局(2008年)

中日住宅形成上述差異的背景,是中國特有的「18億畝耕地紅線」政策,和地方政府對土地財政的依賴。2010年,全國土地出讓金高達2.94萬億元,相當於地方財政總收入的71%。土地指標有限,地方政府當然熱衷於提高容積率。

中國政府有自給自足的執念,日本民眾也有對居住質量的審慎。中國大陸以外,以高層住宅聞名的還有香港和新加坡。兩地土地資源奇缺、寸土寸金,建造高層住宅實出無奈,付出的代價也相當高昂。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲日本城市最常見的住宅形式,「一戶建」

高層住宅原罪

新加坡建屋發展局(HDB)前局長劉太格曾這樣評價高層住宅:
HDB為土地短缺問題付出了高昂的代價,生活在這種高層高密度的開發模式中,我們必須象蜜蜂和螞蟻一樣,每件工作都有良好的組織和安排,為電梯和水泵進行及時的修理服務,提供巨大的人力物力,對可能發生的人身及財產安全問題、過失或弊端才能防範於未然。
實際上,即便柯布西耶這種狂熱先驅,到晚年也已對高層住宅的缺陷有所了解。
他認為,家庭生活與高層住宅複雜的垂直運行其實並不匹配,日常管理和設施設備維護費用高昂,且存在安全隱患,如果非建不可,層數最好限定在17層以內。
中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲鳥瞰香港高層住宅

與低層住宅相比,高層住宅業主想過上安全有保障的生活,僅僅關注自家一畝三分地遠遠不夠。公寓大樓涉及到大量共用部位和共用設施設備,如大樓外牆、電梯、樓道等,日常管理和維護更新責任艱鉅,費時費力費錢。

以共用設施設備為例,再簡陋的高層住宅,通常也要保障「三不停」(電、水、電梯)、「三有」(管道煤氣、電話網線、車庫)、「二防」(防火、防震),稍有差池,起碼的生活都不能維持。

高層住宅還是火災多發地,消防更是世界難題。由於垂直距離長,建築結構和內部裝飾複雜,居住人群眾多,釀成大災容易,施救卻難於登天。

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▲2010年上海1115特大火災,58人遇難。高層住宅一旦起火,因裝修材料的易燃性和風速等原因,極容易形成立體式火災,加之人群不科學的逃生,常導致慘重傷亡。據住建部統計,自2000年至2010年,全國共發生高層建築火災3237起

這又對樓棟公共設施設備提出了更高的要求,從火災自動報警裝置,到相應等級的防火門,自動噴水裝置到消防電梯,任何一個環節出問題都可能造成慘重後果。

這一切都需要專業而精心的管理和維護,方能阻止災難、維持住宅樓的運作。但中國住宅小區物業管理行業整體水平的低下,極大加劇了問題的嚴重性。

在中國,成立一家物業公司的門檻極低,絕大多數幾乎不具備專業性。北京全市共約5000多個商品房小區,物業公司竟一度也有5000家,經住建委大肆關停,仍餘有3000多家。韓國全國僅有物業公司4家。
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▲中國各地,物業公司毆打業主的新聞不絕於耳,甚至已不算新聞

以最基本的公共設備電梯為例,中國開發商為節省成本,本就熱衷價低質次的品牌。物業公司往往在住房交付初期任由搞裝修的業主野蠻使用電梯,超負荷運載裝修材料,此後電梯的故障率將大大提高。

此外,電梯運行3到5年就要對主要設備大修,十五年以上就需更換。但住宅電梯強制報廢規定在中國壓根不存在,不少物業對電梯的維護是「不壞不修,不壞不保」,且熱衷於聘請那些技術低、責任心差的低價維保隊伍,加劇了電梯維護、保養的不堪。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲在中國,遭遇電梯驚魂如家常便飯

歐美眾多高層住宅的衰落,一大原因就是管理的混亂和公共設施設備的損毀,導致無法維持居住環境。

如美國著名的普魯特•伊戈住宅區,由於管理缺失,居民對於建築物和各種設施肆意破壞,使用不到十年,已殘破不堪,成為「垂直貧民窟」。
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▲與九龍城寨齊名的香港重慶大廈,在1961年建成初期,當時是一座高檔建築
為解決高層住宅公共管理上的弊病,香港自1970年便頒布《多層建築(業主法團)條例》,發展社區自治,以業主自治機構維持社區治理,並監督物業公司的日常運營。
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▲香港業主社區自治組織結構

還是以電梯為例。為保證電梯的安全良好運轉,香港的業主管委會通常對電梯維修、相關責任分配、更新周期作明確規定和詳細記載,交由政府備案,由此形成的費用在全體業主的公共維修基金賬戶中支取。

不過必須承認,中國的政策制定者在收費方面從來不乏遠見。類似香港這種從全體業主中籌取,用於高層住宅維修、更新設備的錢,一如住房公積金,早已強制繳存多年。

看得見摸不著的維修資金

早在1992年,建設部出台的一項規定就已有「維修養護費用」的提法。經多年演變,到2008年財政部165號文件,最終定型為「住宅專項維修資金」。

這筆錢專門用於保修期後住宅公共設施設備的維修、更新和改造。房產交付時,業主需繳存當地建築單方造價的5%-8%作為首期資金,如經使用後餘額不足30%,還需續交。

然而,這筆旨在維持居住安全的專項資金在使用上卻困難重重。

一方面,業主極難動用這筆錢去維護房屋。2015年,北京全市維修資金繳存總額達395.99億元,但使用率不足4%,與此同時,大量小區住宅的問題設施得不到有效修繕,事故頻發。
中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲不少公共維修問題源於中國特色工程質量。2009年六月,上海閔行區一棟高層住宅整體倒覆,所幸尚未交付

另一方面,這筆資金的長遠維持也無力保證。如北京建委某位官員所言:「可以預見的是,將來沒有任何人(續)交這些錢,將來城市一定會出現大面積的房子沒法修理。」

到底哪裡出了問題?每個環節幾乎都有問題。

官方對這筆資金收繳、管理和使用的法規,是2008年出台的《住宅專項維修資金管理辦法》。其中對利用維修資金進行大修,規定了兩種不同的程序。

在業委會成立前,維修資金由當地主管部門代管。使用時,物業企業先提出維修方案,再由主管部門審核撥付。
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▲老舊住宅加裝電梯,即需動用住宅專項維修資金

這種方式審批繁雜低效,缺乏有限監督,普遍存在費用虛高,物業公司聯合施工方套錢的風險。

這筆巨款在各地房管部門也未必閒著。2007年,上海被發現維修資金違規流入股市,市值近8億元。兩年後,北京住房資金管理中心也被發現內部人員挪用400萬元維修基金用於炒股。

而業主委員會成立後,根據規定,住宅專項維修資金將劃轉業主大會管理。物業公司從提出使用方案到出具資金數額,都需業主大會及業主委員會審核通過。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲「業主大會」及其執行機構「業主委員會」,最早由上世紀90年代初期從香港引進,遲至2003年《物業管理條例》才給予法律確認,2007年《物權法》頒布前後一度在北上廣等地大量出現

相比政府代管,業主自管模式優勢明顯,畢竟業主對自家小區知根知底,管理成本低、流程也較簡便。可問題在於,絕大多數小區,壓根就沒有業委會。

業委會在中國的發展之路,頗為坎坷。

由於「業主自治」隱含的敏感性,業委會的法律地位自始就十分尷尬,相關實務探索在2007-2008年的高潮後很快冷卻,各方都無推廣的動力。

以合肥為例,2016年的統計顯示,全市四個核心區的2137個小區,成立業委會的僅為382個,成立率不足三成。沿海深圳、廣州等地的數據也普遍只有三成左右,昆明甚至不足10%。

因此,商品房社區出現二十多年,業主自治意願一直薄弱。往往直到被物業公司廣泛侵權,個人維權求告無門,才會想到「趟業委會這攤渾水」。而依照中國法律規定,業委會也只有在物業管理事務​​上具有民事法人地位。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲對業委會成立的初衷,北京某小區業主表示:「要不然生活得好好的,誰去瞎折騰啊!」

因此在物業公司看來,業主搞「業委會」就是要與自己作對。在很多小區,想成立業委會,首先就得過物業保安這關,暴力打砸選舉現場事件層出不窮。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲今年八月,北京朝陽區某小區業主大會籌備組選舉時突遭不明身份人士伏擊,現場一通混亂之後,十幾名壯漢掩護一人提著票箱匆匆撤離,選舉就此夭折

一旦業主和物業公司關係鬧僵,哪怕業委會最終沒搞成,建築大修也只能無限期擱置。

因為按照前述《辦法》,如果要在業委會成立前動用維修資金,需要物業公司提出的維修方案獲得三分之二以上的業主贊成。在物業與業主關係惡劣的小區,這幾乎是不可能的。

即便少數幸運小區成立了業委會,往往也只是應了那句:好景不長。
中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
▲為趕走惡物業,南京托樂嘉小區曾由業委會牽頭成立民兵組織:業主護衛隊

在中國大城市,小區業主往往來自全國各地,趁早買房的土著,房炒不住的投資者,高位接盤的外來新中產都聚在一起。

一時維權的需要讓他們走到一起,成立業委會,但相互間的基本信任和認同仍非常有限。業主與業委會之間、業委會成員內部鬥爭的慘烈程度,絲毫不亞於當初一致對外。

在這種背景下,基本製度的缺位,主管部門的冷淡,都使業委會一旦陷入糾紛,就很難再回到正軌。等到不堪其擾的業主們逐漸怠於行使權利,業委會就極易蛻變為少數人把控的黑箱組織。其對住宅維修資金的使用,也不再受到有效監督。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
隨著時間流逝,二手房的轉手交易和業主變更,更會不斷放大這些問題。

屆時,業主自治名存實亡,無法有效管理小區事務;業主和物業公司關係緊張,別說專項維修資金,就連正常物業費都難以收取。

惡劣的物業管理,使得公共設施的日常維護都難以保證,加速老化;到了需要大修的時候,或者專項資金賬戶已空,或者維修方案走不通法定程序。隨之而來的,是消防、電梯、水電安全逐一失守,使高層住宅走向沉淪的宿命。

在今天的中國,走通上述環節並不需要70年。甚至2000年代初建設的一批小區,如今就已陷入電梯頻繁故障,外牆面建材剝落,物業費收取困難,小區管理惡性循環的困境。

來自西方的業委會和業主自治,顯然無法挽救中國高層住宅的未來。
許多居民對其已然絕望,轉而暢想更合乎國情的自救方案。

中國的高層住宅,真的能住滿70年嗎?
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倒退一百年,你還是買不起上海一套房



倒退一百年,你還是買不起上海一套房

摘錄自 微信上的中國


倒退一百年,你還是買不起上海一套房
本文來源:大象公會(微信id:idxgh2013)

作者:海下

地以稀為貴,寸尺皆血淚。

1927年,曾在北京買過兩幢大宅的成功人士魯迅,攜女友許廣平遷居上海。
二人租住的老式石庫門景雲里,全款買下需要5萬大洋,以魯迅當時每月四五百大洋左右的月收入,不吃不喝需十來年。


從旅居滬上直到去世,雖幾經遷居,大文豪一直只能租房度日,充當高級滬漂。末了,只好興嘆一句:
「上海的房租很貴,空氣很壞,但此外也無可住之處,也還只得在此混一下了。」

倒退一百年,你還是買不起上海一套房
作為中國近現代商業化房地產的誕生之地,舊上海的房地產發展史長達百年,與租界的存續相始終。

相比之下,從八十年代住房商品化算起,房地產在新中國的歷史不過三四十年。
一百多年前,上海的房價就已冠絕全國。

在上世紀二三十年代最繁榮的時期,平均地價一度超過北京的三十倍。
倒退一百年,你還是買不起上海一套房
▲民國20-30年代十一城市平均地價比較表。北京地價賤如白菜。資料來源趙津《中國城市房地產業史論》,第106頁

「魔都」之名,當之無愧。

鴉片戰爭帶來近代房地產

1842年,大清在鴉片戰爭中慘敗,上海被迫開埠,上岸定居的洋人紛至沓來。
朝廷怨憤,本地紳民也處處給洋人以臉色。

如此華洋雜處,天長日久難免生出事端,怎麼辦?種族隔離。

三年後的1845年,上海地方官員與英國領事簽署《上海土地章程》,允許西人在黃浦江下遊的外灘租用土地,只准西人居住,自我管理,上海租界由此奠基。

中國最早的近現代商品化房地產,將在當時還只有點點茅舍的黃埔江灘上孕育。
倒退一百年,你還是買不起上海一套房
▲十九世紀中後期的上海華人女性裝束

中國土地買賣由來已久,自古土地出租、典當、抵押從來不足為奇,但交易大宗主要是耕地等生產用地,事關居住的房產交易長期不成規模。

受限於自然經濟下有限的流動人口規模,傳統中國城市居住需求也有限,即便營造住宅也是自用為主,絕少以出售為目的。由此帶來的價值低下和價格變化緩慢,使房屋基本喪失了充當投機物的可能性。

想要買賣自建的二手房,也不容易。

傳統中國產權不明晰,交易不自由,出售房屋非個人私事,親族有權干預。不少朝代還有聚族而居的法令規定,私自分家屬於不孝大罪。

升鬥小民在滿足了初級居住剛需後,期望改善住房更非易事。儒家禮制講究貴賤有序,社會地位在官不在富,住什麼規格的房子,做何等檔次的裝修,一切都要嚴格按照行政級別來,不可僭越。

這些限制,無疑極大阻礙了房地產業生長發育。

以私有產權和自由交易為前提,將房地產及其所衍生的法律權利作為商品交換的近現代房地產業,注定只能由英國這樣的外部秩序強行輸入。
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▲1846年左右的英租界:北靠蘇州河,南枕洋涇浜,東鄰黃浦江,西依界路。此後,法租界在洋涇浜以南形成,英租界則向北方和西方擴張。1854年,英法美3國成立聯合租界;1862年,法租界從聯合租界中獨立;1863年,英美租界合併為公共租界

1845年《上海土地章程》嚴格遵循「華洋分居」的原則,理論上租界只準西人居住,同時給予西人三項重要的權力:永租制、道契制度以及市政與自治權。
所謂永租制,即對上海浦西大片土地的永久租用權,雖名為租賃,但中方業主不得收回,形同買斷。

這對於中外雙方都是好事:西人得以實質上獲得了對土地的所有權,以便從容進行開發建設;至於清政府官僚,唱高調的需求也得到了部分滿足——蠻夷並沒能真正「購買」哪怕一寸中國土地。

道契制度則是一種效仿西方的土地契約。作為租界土地產權的唯一憑證,「道契」在土地交易時由蘇松太道台簽發,採用西方通行的做法,對土地房產科學測量繪圖,標明所有人、地塊面積、位置、交易價格等,且有嚴格周密的登記流傳制度。

由於道契便於土地流轉,易於驗證,很難偽造,因而頗受信任,連租界外的華人也千方百計委托洋人幫忙申領。

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▲中國原有的土地憑證田單,缺乏動態的變更和規範化管理,往往土地已經到孫子手中,田單上還是爺爺的名字,一旦土地發生分割,還會把田單撕裂成幾片分別保存,造假與篡改十分普遍

至於市政權與自治權,它賦予西人自行組織區域內市政工程的權力及部分行政權。
不久,工部局(市政委員會)成立,上海從此有了近現代的市政管理機構,西式城市管理制度取代了中國式官府的粗糙治理,使租界的基礎設施和城市規劃得以接軌世界先進經驗。

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▲上海公共租界的旗幟

這一系列的制度安排,使租界內房屋具備了作為商品自由買賣的可能,孕育近現代房地產的大環境粗備。

但產業的興盛依賴需求的推動,數目稀少的西方人難以充任接盤大軍,種族隔離狀況輒待打破。

碰巧,來自大清偏遠省份廣西的一支流民大軍,助力推動了歷史的關鍵轉折。
1860年5月,大清東南的經濟中心蘇州城籠罩在一片末日的氣氛中。

太平軍忠王李秀成的東征部隊日益逼近,江蘇巡撫徐有壬慌忙下令焚毀客商雲集的金門、閶門一帶。火光四起間,散兵遊勇乘機搶劫作亂,萬千財富化為烏有。
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▲有朋自遠方來,不亦樂乎?當時沒有多少人能想到,遠在僻遠之地的一支邪教流民武裝,竟能摧枯拉朽,席卷帝國半壁。圖為西方畫家筆下的太平軍形象

巨變之下,江南一帶的巨商大賈與帳房秀才斷不會坐以待斃,精明如斯,自然曉得最安全的門路——攜家帶口奔向洋人協力保衛的上海。

租界人口一時驟增,英租界的華人人口在1853年僅500餘人,1860年暴漲至30萬,1862年一度達50萬。

人口的爆炸式增長,使投資房地產變得有利可圖。租界最早的商品房是為避難華人搭建的木板房,成本低廉,租金二到三年就收回成本,租界地價10餘年間漲了十幾倍。

時任法國駐滬領事愛棠說道:「地皮價格抬得很高,最初每畝地賣200兩已被認為很貴,現在即使賣1200兩,買主還是爭先恐後。」
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▲1851-1853年間上海法租界臨時搭建的中國民房,已經覆蓋了法租界近一半的土地。圖片來源《上海法租界史》

江南富商不但帶來了人口,還帶來了巨額資本,工商業的聚集使得人口的增加有了持續的經濟基礎。

1870年代以後,仍有大量江南富裕士紳移居上海,不再是避難,而是願在此長期居住,以脫離內地的苦海。

正如 1880- 1890年《海關十年報告》中所言:
(租界)房租之貴和捐稅之重超過中國的多數城市,但是由於人身和財產更為安全,生活較為舒適,有較多的娛樂設施,又處於交通運輸的中心位置,許多退休和待職的官員現在在這里住家,還有許多富商也在這里,其結果是中國人占有了收入最好的地產 ……
租界的房地產商們於是將原來的簡易木板房拆除,翻造和興建二層磚木結構的樓房,形成上海特色的石庫門里弄房屋。那些年里,這種新式石庫門建築以每年上萬棟的速度增長。
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▲老上海石庫門,結合了江南民居和西方城市房屋特點
巨額獲利預期驅使下,西洋冒險家、商行乃至教會紛紛投入房地產經營之中,華人士紳買辦緊隨其後,專業房地產公司大批湧現。

產業規模的膨脹,推動近代上海房地產業走向成熟,房地產商不僅開發用於租售的商品房,還參與市政基礎設施建設,加快城市化的步伐。
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▲上海各主要外商房地產公司1949年房地產占有情況表。以新沙遜洋行和哈同洋行為代表的猶太地產商在近代上海房地產業占有突出地位

著名的界路(今河南路、吳液路、松江路)和百老匯路(今大名路),即由房地產大戶史密斯投資興築。跑馬場股東也集資修築了靜安寺路(今南京西路)。道路的開辟,橋梁的修築,進一步提升了上海租界的土地價值。

圍繞道路,土地成街成坊被分片開發,帶動沿線工商業的發展,房地產年復一年重塑著上海租界的城市天際線。
不過,繁榮的背後,高房價帶來的住房危機也正暗潮洶湧。

十里外灘場,滬漂血與淚

文章開頭魯迅的例子,還可以再補充一些信息。

1933年,魯迅搬進一生中最現代化的居所:施高塔路(今山陰路)大陸新村9號,有上下水道和煤氣,每月租金63銀元,另附20銀元煤氣押金和40銀元水道押金。同一時期上海工薪階層的月收入,僅30-60圓左右。
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▲大陸新村9號魯迅故居今貌


據研究統計,魯迅人生中的最後9年(1927-1936),共收入國幣75278圓,月平均697圓,購買力相當於2009年的四萬元人民幣左右,屬於不折不扣的高收入階層。他尚且不敢動買房的心思,普通上海居民的苦痛可想而知。

如此高房價的促成,原因並不複雜:人口過密,房屋供給卻相對不足。

從平定太平天國後的1865算起,截止抗日戰爭爆發前的1936年,上海公共租界人口在71年里增長了35.9倍,年增長率達到3.64%。這是一個驚人的速度,改革開放後上海常住人口增速,從1978年到2017年,年均增速也只有2.03%。

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▲來源:鄒仁依 《舊上海人口變遷的研究》,上海人民出版社,1980

人口爆炸式增長,租界土地供給的增長卻相對乏力。1840年代初設的英租界面積僅830畝,法租界為986畝。

經過幾次擴張,公共租界最終擴展至33503畝,法租界擴展至15150畝,即便如此,也僅占上海全市總面積的7%,卻在1930年集中了45%的人口,土地供應的緊張不言而喻。
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▲1930年上海市(包括郊區)人口分布圖。該年公共租界的人口密度人口密度是華界的11倍,房價是華界的16倍

為增加土地供給,租界當局多次嘗試將華界土地納入其控制範圍,慣用手法是故意越出租界修築道路,順便將道路兩旁土地納入管轄範圍,形成「準租界」。

1900-1925年間,公共租界越界築路共39 條, 圍成的區域面積47000畝,甚至超過了租界的面積(33503畝,合22平方千米)。這些準租界的地價也紛紛在極短的時間里飛漲。

越界築路的擦邊球止於1928年。
追求民族尊嚴的南京國民政府上台後,租界擴張遭到徹底遏制。斷了土地供給,租界房地產的價格走勢也就不難想像。
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除供需矛盾,租界管理當局的財稅政策也對房地產價格的高企起到了推波助瀾作用。

按照英美原則組建的工部局是一個典型的小政府,不直接掌握土地,沒有土地出讓收入。

因此,工部局財政高度依賴土地稅和房產稅,即所謂的地稅和房捐。

地稅按照土地估價的一定比例向土地所有者征收;至於房捐,則按照房租的一定比例向房屋住戶征收。1880年後,房捐與地稅之和,持續占到工部局財政年收入的半數以上。
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▲公共租界工部局主要稅收所占財政收入比重變動趨勢圖。房捐長期是首要的收入來源,地稅在19世紀晚期租界面積擴張後快速增加,於1907後成為第二大收入來源

每隔三年,工部局下屬的地價評估委員會對各處土地進行估值,估價核心指標是土地附屬的建築的房租收益。

估價事實上成為對租金的追認,並推動租金進一步上漲,這又會增加房捐,房價當然也會因租金上漲而持續上漲。

不難看出,在賣方市場的租界房地產市場中,工部局的土地稅幾乎必然會完全轉嫁給租客身上。

事實上,由於房地產業主一直是租界的最大納稅人,公共租界與法租界的董事會成員也大都是著名房地產商。在擴大這一財源滾滾的產業方面,租界當局與房地產業界雙方的要求與利益完全一致。

工部局通過不斷地調整稅率,增加稅收,固然分享了土地增值紅利,但由此也得以撥出大筆資金進行界內基礎設施和公共福利建設,從而進一步推動了房產和土地價格的上漲。

工部局和房地產商的雙贏,當然是建立在萬千普通住戶的血淚之上,但客觀上也促使近代上海租界的城市化進程得以不斷推進。
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▲資料來源:羅志如:《統計表中之上海》 , 中央研究院社會科學研究所 1932 年編, 第 16 頁

如此有錢途的產業,自然能夠吸引中外資本的大批流入。
近代中國不存在資本管制,國際資本可以自由出入中國。1936年的一項統計表明,外國資本在舊中國全國房地產總投資達到7.75億美元,而上海一地就有5 .95 億美元, 占了全國比重為76.8%。

國內資本也天然趨向這種既安全又高回報的行業。與擁有外國法治保護的上海租界相比,內地內戰不斷,百業凋敝,脆弱的民族工業經營艱險。在遭遇挫折之際,退出實業,進入房地產領域不失為是明智之舉。

不過,即便身處租界,仍逃不過中國歷史的進程。

浙江餘姚人孫春生,早年曾在英資業廣公司任職,後獨資組建了自己的房地產公司。憑借著在英資企業中積累的人脈和對房事行情的準確判斷,孫屢屢投機成功,成為上海灘烜赫一時的華人地產商。

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▲地產商孫春生

然而,1932年一·二八淞滬抗戰的突然爆發,使上海地價一落千丈,新建沿街商鋪一時間無人承租。

一如當時的眾多地產商,孫春生的公司也在此次危機中資金鏈斷裂,破產倒閉。
即便損失慘重,相比1949年入行者,孫老板仍屬幸運。抗戰全面爆發後,租界內人口激增,房市又漸趨振興,孫逐步清償了債務,重組建隆房地產公司。
直到,1956年迎來公私合營。