收藏文章來自 2021/6/17 華爾街見聞
包括望京SOHO在内的」八大金刚「即将易主，接盘的是全球另类资管巨头黑石。
潘石屹张欣夫妇在收购完成后，持有SOHO中国的股权仅剩9%。对这个价格也能接受，反映出潘石屹张欣夫妇退出的决心。
北京朝阳区望京路，三座交织的「山」鼎立，这便是知名的望京SOHO写字楼群，由「建筑女王」扎哈·哈迪德设计，2012年落成。
几年前，SOHO中国董事长潘石屹曾说，「我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO、望京SOHO，只要这两个项目在的话，我还是（房地产）发展商。」
没想到四年后一语成谶，包括望京SOHO在内的」八大金刚「即将易主，接盘的是全球另类资管巨头黑石。潘石屹张欣夫妇在收购完成后，持有SOHO中国的股权仅剩9%。
相比一年前市场爆出的40亿美元交易对价，6月16日公告里的收购价格236.58亿港元（约195亿元人民币、30亿美元），缩水了10亿。
对这个价格也能接受，反映出潘石屹张欣夫妇退出的决心。
随着黑石出手接盘SOHO中国，潘石屹张欣夫妇这两位搅动过中国地产风云的人物，最终选择了落袋为安，而属于他们的房地产年代，也成为了过去。
01 散售能手
潘石屹夫妻俩，以及SOHO中国的项目，在很长一段时间里，都是网红般的存在。
从1995年与海归妻子张欣成立SOHO中国至今，潘石屹张欣夫妇凭着新颖概念和独特设计，一直走在中国房地产建筑的前沿。
不过也有人认为SOHO的建筑很怪异，与周边一比，格格不入。2011年，演员宋丹丹在微博上连怼潘石屹，「你盖了那么一大片难看极了的廉价楼(建外Soho)，把北京的景色毁得够呛，你后悔吗？」，「我请你喝拉菲，求你了，别再盖楼了」！
然而正是SOHO的这些特色，让SOHO显得和其他开发商很不一样。
在最开始，潘石屹夫妇用住宅开发的路子来做商业，靠着散售而非持有的模式，SOHO中国在2012年之前无往不胜。
所谓散售，就是将办公空间分割为大小不等的小面积，散售给个人、公司，优点是销售回款快，让商用办公楼、店铺也能像住宅开发一样，实现高周转。
潘石屹把自己的客户群锁定在西北煤老板和江浙私营企业主上，在一些项目开业时，他亲自拜访了煤老板们，并且模仿巴菲特，弄了一套大客户和他吃饭的环节，起初门槛是5000万，后面逐渐提升到了1亿。
靠着这一套包装，潘石屹把面粉做成了大蛋糕。在北京房价还在6000多元/平米的2005年，他的尚都SOHO卖出了2万/平米的价格。
潘石屹曾总结他的商业秘诀：「做生意永远不变的规律，就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。」
低价拿地，随后建成高价值写字楼项目，潘石屹将自己「低买高卖」的能力体现得淋漓尽致。
随即，三里屯SOHO、北京SOHO现代城等等地标性建筑随之而起，在鼎盛之时，SOHO中国销售额占据北京CBD地区销售额近半。
在2007年时，SOHO中国在经历一次铩羽后，打着「中国知名商业地产开发商」的旗号，成功在香港联交所上市，融资19亿美元，成为当年亚洲最大的地产IPO项目。
2008年7月开盘的三里屯SOHO一天就卖出去了41亿元，创下当时中国房地产的单日成交纪录。
到了2010年，SOHO中国营收184亿元，这也是它营收的顶峰，也是潘石屹商业传奇的巅峰。
02 转型失败
从2010年起，北京市出台了若干政策，禁止商业散售，并逐渐加码。潘石屹被迫放弃他让他成功的模式。
因为经营理念的差异，潘石屹和张欣的夫妻档，也逐渐出现了矛盾。几经争吵后，2012年潘石屹逐渐淡出SOHO中国，将公司股控制权让给了张欣。也是这一年，SOHO中国提出转型自持租赁物业。
然而潘石屹过去散售的成功，让他的团队在运营能力上乏善可陈，SOHO小业主对SOHO中国物业管理混乱的投诉，就没断过。
转型之后，在张欣的主政下，多名SOHO高管接连出走，团队一度无人可用。
反映到财报上则是，虽然SOHO中国转型自持物业，想靠租金收入养活企业，但结果仍是以售养租，卖楼收入、投资物业评估增值，是其净利润和净利润大幅增长的源头。
在2012年，SOHO中国实现净利润105.85亿元，净利润率为171.94%。这份亮眼财报背后，投资物业评估增值贡献了96.05亿元，剔除这部分后，SOHO中国纯利润仍然同比增长135%，看上去非常牛。但细看，这主要是银河SOHO项目当年卖了161.73亿元。
此后的几年里，SOHO中国的净利润持续下滑，即便是2017年实现超过420%的净利润率，也是靠着投资物业增值71.65亿元产生，剔除这部分之后，当年SOHO中国亏损23.93亿元。
2020年，SOHO中国营收约21.9亿元，相比高峰时的184亿大幅缩水；归母净利润仅约5亿元，与百亿利润的辉煌不可同日而语。
一位地产界资深人士开玩笑说，这真的还是地产商吗？极少见哪个地产商把营收越做越小的。
潘石屹也努力过。在2015年时，他还创立了共享办公运营商SOHO3Q，到2017年时做到北京上海两地最大，想赶着WeWork正热，博一把上市。
但他还是失败了。2019年时，SOHO3Q也传出被转让的消息。
办公租赁的生意不好做。潘石屹曾表示，"中国租金回报率我都不好意思说，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，即使如此，全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？"
汇丰曾指出，过去10年，SOHO中国由发展商转型为收租股执行能力欠佳，假如出售资产计划失败，在现有的资产基础下经营上行空间有限。
按照SOHO中国财报数据，在2012年时，其净资产收益率(ROE)曾达40.38%，到了近几年降至了个位数，2020年时的ROE为1.47%。反观太古地产、九龙仓，虽然数据也长期保持在个位数，但相对稳定，并且呈现明显的周期性。
显然，潘石屹夫妇从未将写字楼的运营做好。
03 套现换仓
相比长期出租运营，潘石屹显然更擅长卖资产。别忘了，「低买高卖」是他的生意准则。
2014年开始，SOHO中国又回到了卖卖卖的路上停不下来，只不过从项目散售变成了整售。
当年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股，同年9月，将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。
彼时，潘石屹还说只是出售不太重要的一些项目，北京、上海核心区的写字楼项目仍然会长期持有。
但就在2015年，SOHO中国将其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50％的权益，卖出了84.93亿，交易方则是曾和它在这块地上有过激烈争夺的复星集团。
2016年SOHO中国又以32.2亿元的对价，将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿；
2017年，以85.8亿元总价，分别卖出了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业。
更能凸显他的思路和决心的是，2019年，SOHO中国宣布将出售北京、上海的13个办公物业项目，其中就包括他心爱的望京SOHO，与黑石的谈判也从那时就已开始。
如上可见，上市后的SOHO中国，有一大半的时间都在变卖资产，在黑石之前，SOHO中国卖资产已套现约293亿元。
而在此期间，SOHO中国在国内几乎没有任何物业投资。反倒是从2011年起，潘石屹张欣夫妇通过家族信托，投资了美国、英国大量海外资产。
公开资料显示，2011年开始，潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%股权，还耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权。
潘石屹的长子潘瑞也成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。
只不过，在国家外汇管制收紧后，2013年起他们并没有新增海外投资。
一进一出之下，市场上不禁有人认为，潘石屹要跑了。
面对质疑，起初潘石屹还会有一些回应，到了后面他也逐渐佛系。
在今年年初的线上租赁表彰会上，老潘说，「现在网上还有人骂我，我不生气了，更不会对骂了，我就是盖房子，租房子的普通人，做好分内事，不要是是非非。」
04 彻底离场
卖掉自己亲手创办的公司，对谁都不是一件易事，但潘石屹显然想了很久，并且态度坚决。
6月16日，SOHO中国公告，黑石集团拟以5港元每股的价格，收购Cititrust间接持有的SOHO中国28.56亿股股份，约占SOHO中国已发行股本的54.93%。
Cititrust以受托人身份全资拥有Capevale Limited （Cayman），后者全资拥有的Boyce Limited及Capevale Limited (BVI）各持有16.6亿股SOHO中国股份。而潘石屹、张欣及其子女，是Cititrust的信托受益人。
交易完成后，黑石集团将成为SOHO中国的控股股东，潘石屹夫妇的持股比例将从63.93%降至约9%。
有投资者指出，虽然SOHO中国近几年没了地产销售收入，纯收租，但相比恒大、碧桂园等高负债运行的房企，SOHO中国有着充足的现金流。
在将潘石屹口中「不太重要」的项目卖掉之后，SOHO中国的营收几乎全部来自京沪写字楼产生的租金收入，这些项目基本都位于核心商圈、是稀缺性商业地产，从收入角度、资产升值角度来看，前述投资者认为，SOHO中国没有清仓资产的需求。
但他错估了潘石屹。老潘早已无心运营，想要撤退了。
这是一个曾像王石、冯仑、王健林一样享有盛名的地产大佬。曾经辉煌的商业传奇，就此落幕、退场，真是一个令人唏嘘的故事。
潘石屹并非没有雄心。在上市初，潘石屹夫妇曾高调喊出「五年之内过千亿，超万科」。
2010年超过184亿的营收，让SOHO中国将龙湖集团、融创中国甩出几个身位。
但上市14年的SOHO，生意越做越小，不但没完成自己的业绩目标，反而经历了转型失败，也错过了2015年这波房地产大浪潮，别说超越万科了，就连后起之秀融创、旭辉等都远远跑在了他前面。
而在2012年逐渐淡出SOHO中国之后，潘石屹已很少以一个地产大佬的身份出现，他的身份多了很多，摄影师、木匠、编程师，没有一个和房地产有关。
很多年前谈及梦想时，从甘肃走出来的潘石屹说，他心里特别向往的事，「是回到西北老家，住窑洞里、放羊，面前是青青的河水，网上也没有人骂我了。」
一个时代落幕了。卖掉SOHO中国后，潘石屹，当年意气风发的万通六君子之一、叱咤风云的京城地产大亨，也已然告别房地产。
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